本刊记者/罗彦

　　理性观望，好似一江春水

　　据上海公开的楼盘销售信息统计，2005年三月份以来，上海超过50个楼盘的平均销售率不足三成，2、3月份新楼盘开盘的时候，房源几乎是一售而空，但三月份以后，有些楼盘开了三个月，房子只卖出了一半。进入传统淡季加新政大限的6月，上海的房价开始让开发商揪心起来:一些新开盘的房源居然历史性地出现了“零成交”的现象，另外，在近日第十七届中国上海房地产展示交易会上，一股观望气氛弥漫其中，很多人受价格因素制约，仍处在观望状态，有购房意向者不到两成,市场明显弥漫着观望情绪。

　　买家一待价而沽

　　刘先生是沪上某知名国有企业的中层管理者，对于这位大学毕业后就只身闯荡上海滩的年轻人来说，婚房一直是个大难题。记者采访刘先生时，其桌上摊着沪上各大地产杂志映入眼帘。刘先生坦言，他购房完全是为了自住需要，以做婚房之用。刘先生最近一段时间准备继续持币观望，一旦房价到心理价位就出手购买。刘先生说：“婚事因为房子的事情从年初一直拖到现在，但现在倒是有点庆幸年初没有买房。”回想起年初在疯狂的房价中淘房的情景，刘先生说，他与许多人一样，去排队、摇号等待，最终却因为种种原因只能让其望房兴叹。岂料塞翁失马，焉知非福，刘先生谈到现在的心情时，一脸轻松与侥幸。

　　刘先生一脸欣慰地告诉记者，目前整体价格的回落重新唤起了像他这样自住需求人的购房欲望，他们观望等待的初衷，只是想寻找到一套符合自己原来心理价位、面积得当的住宅。可见，刘先生不是个例外。

　　买家二鸣金收兵

　　李先生自2003年开始，就一直在做炒房的生意。这几年上海楼市的风声水起，倒也造就了一大批像李先生这样的百万富翁。2004年房价如脱缰的野马，李先生更是高姿态入市，一口气在沪上购得了4套房产。新政出台后，李先生这样的散户一下子被套牢。李先生忧心忡忡地说，目前资金链出现了问题，只能丢卒保车。

　　从一开始炒房，李先生便将自己所有的资金投入到了其中，并以房产抵押的形式向银行借取了大量贷款。“原来希望房价快速升值后抛售赢利，可是没想到政策对我们的打击使得如意算盘化成了泡影，”李先生很是无奈地说。如今，李先生面对手中房产如此高额的贷款本息，尽管目前市场上接盘者寥寥无几，他还是被逼无奈地选择了委曲求全，能卖则卖。“如果实在不能卖的话，那些房子也不能让它们闲着，那就转租吧”，这是李先生告诉中介的话。于是，二手房市场中就有了每平方米低开二三千元出售的次新房。很显然，像李先生这样的例子也不在少数。

　　无独有偶，来自温州的林女士是炒房者中的熟客，用林女士的话来形容：“温州人购房规模虽大，但也较为理性。”就目前的上海楼市众说纷纭的势态，林女士脸上出现了少有的谨慎。“一直以来我的心态都是好的，做任何事情宜早不宜晚，房地产也一样，作为一个新兴的行业，前几年’只缘身在此山中’的投资者基本都受益匪浅”，林女士坦言，目前她手中的几套房产，其市值较当初购买时番了两三番，即使现在市场比较低迷，像她这样无银行还贷压力的投资者来说，并不急于一时抛售其名下的房产。谈及对未来剩余资金的使用，林女士透露，她目前正把眼光放在房地产市场外诸如股市等投资领域。

　　开发商一逆流而上

　　“我们已经放弃了快速抬升价格的做法，按照目前的价格出货。”沪上某知名品牌地产销售部负责人这样告诉记者。与过去一月三变样，价格不断攀升的情况相比，地处浦西某繁华地段的这一新楼盘，仍然在觊觎按照以前的高位价格出货。“我们没法提升自己的价位，但我们有办法稳住自己的价格体系，周边的楼盘大家都心知肚明，也都十分默契，因为在这个区域的开发商深知，跌价卖虽然能缓解资金压力，但这一做法无疑是饮鸩止渴。”这位销售负责人还告诉记者，虽然目前的局势有些无奈，销售速度的大大减缓带来的是巨大的资金压力，工程款、设备款等都是按照进度支付的，是否扛得住还有待于市场究竟有多少抗跌的能耐了。

　　开发商二适时迎合

　　记者近日走访时发现，为了迎合一些自住购房者的需求，上海市中外环许多开发商已经开始按捺不住，打出了诸如“与其等待跳水价，不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价！”的低价广告，进入6月份后，突然铺天盖地地出现在上海轻轨和地铁的列车厢内，以及一些新开楼盘的现场。

　　尽管定价方向确定，但让这些开发商犹豫不决的却是，究竟应该定什幺价格才合适呢？多方观望的市场，正在考验开发商的决策、楼盘的品质和开发商的实力，也在考虑投资者与购买者的耐心与判断力。

　　楼价体系，不再一意孤行

　　记者另外调查发现，位于虹口区的瑞虹新城，短短数月之内，跌幅达到36.36%，位居高端住宅跌幅之首；在徐汇区的某楼盘，日前推出的156套新房当中，唯一售出了1套。此外，新开盘的“慧芝湖”而今买房不再疯抢了，不用排队，不必托人，也无需买号，开始了“淘房”时代。眼下开发商要考虑的不再是如何涨价，而是如何在尽可能不推倒原有价格体系的前提下将房子卖出去。在买与卖的博弈中，原来上海楼市无比坚硬的外壳正在蜕去，某些楼盘的价格一再修正，他们是否会“修得正果”？

　　不拘一格降楼价

　　据悉，目前上海的高档楼盘中，瑞虹新城从最高时候的22000元/m2降到现在的14000元/m2，国际丽都的降幅也高达8000元/m2之多，就连先前看好的盛大金盘，也悄无声息的降到了35000元/m2。汉宇地产近日对《新住宅视点》表示，”开发商目前降价趋势明显。部分开发商现在(虽然)还可以’屏’一段，但这种情况不会持续太长，因为谁率先跌谁才能获得销售的主动性。已有一些开发商’屏’不住了。”在这次降价风暴潮中，从高档到中档乃至于低档楼盘，无一幸免。万里雅筑、锦绣华城、愉景华庭等背景相当有实力的企业，其降价十分耐人寻味。这些地产开发商不缺乏好的营销手段、更不缺短线资金，是什幺让他们也随波逐流？似乎只有一种解释：这些开发商赶在暴风雨来临之前收起最后的暴利鱼网。“调控后，市场永不言顶的神话被打破。可以说有形手无形手也让市场朝着理性方向发展。”望源房产董事长季宝红告诉《新住宅视点》。

　　一些开发商在之前所设立的”价格同盟”也似乎在瓦解，品牌房产开发商正在积极筹备楼盘销售优惠活动。今年2月底，上海虹口区次新房的均价由去年12月份的14000元/平方米急速蹿至19000元/平方米，是整个虹口区除北外滩板块之外，最被投资者看好的获利宝地。但5月初该板块的次新房价格回调至15000元/平方米左右。

　　“很多楼盘还有降价空间，开发商’屏’住只是因为目前形势不太明朗。但是在目前的环境下，如果开发商希望能够争取销售的主动权，就应该主动迎合市场抢先降价，从而尽快实现资金回笼。”一位销售负责人告诉记者。在浓重观望气氛笼罩下的上海楼市中，开发商正在死守自己的价格底线，购房者则在等待这条阵线的崩溃。可见，宏观调控政策已经改变了购房者的预期，在手上握有真金白银的购房者坚定地选择了等待之后，持有项目的开发商开始承受着前所未有的资金压力。

　　楼价之底，众说纷纭

　　水之积也不厚，则其负大舟也无力；风之积也不厚，则其负大翼也无力。对于房价是否会像水与风一样，在一时间翻云覆雨，业界莫衷一是。眼下，不论是房产商还是购房者，都认为房价会跌，但是否是暴风雨的前哨，却有着各方面的意见。

　　在连续几个月沪上一些地产专家、房产商在媒体面前集体失声后，尽管时下酷暑难当，却丝毫发现不了房产恢复以前的豪气与霸气。据蔡为民预测：”7月开始的这轮降价将会持续至8月底，届时相比3月初，房价将下跌20%～30%。”他的依据是，开发商为了现金流，不得不降价过冬。

　　望源房产董事长季宝红进一步指出：”可以预计三五个月后，上海楼价比今年三月的楼价下跌30%左右是可能的。”上海绿地集团董事长张玉良在此次博螯论坛上也表示，目前上海的一手房市场成交量减幅达50%至60%以上，只有当新房房价与目前市场能够接受的二手次新房价格基本持平后，即一手房价格跌幅达25%左右后，市场才可能出现反弹。

　　木秀于林，风必摧之？！

　　对于目前成交量始终无法上去的上海楼市，一位业内专家曾说，“不管价格涨还是跌，只要有成交量，对开发商都比现在的情况好。”由此看来，如果开发商想恢复成交量，那幺在价格方面的回落已经难以避免。季宝红先生指出，开发商在稳定房价的作用上是微乎其微的。市场主要还是取决于其本身的结构与本质，任何外力都只是推波助澜的。当然，按照市场经济的规律，供大于求是要通过降低商品价格来达到供需平衡的目的。所以对于已经连续高涨多年的上海楼市来讲，尤其是在宏观调控的影响下，价格的回落也是必经之途。

　　当越来越多的市场人士开始将拯救上海楼市的希望寄托于降价时，上海楼市处在了无量空跌的尴尬境地。降价真能拯救上海楼市吗？人们对降价所能起到的刺激消费的作用并无质疑，这点只要稍懂经济常识的人都能理解，但是在经历了一次大涨之后的上海楼市暴露出的冰山火海，并不是一个降价能解决的。美联物业董事刘志忠先生认为，上海楼市在火热中启动，直至现在警报全面拉响，缺乏的不是政策的可行性研究，缺乏的只是市场的理性。上海楼市独立资深分析人士顾海波也认为，引发上海楼市走到目前地步的因素复杂而繁多，目前的价格只是这些不合理、不科学手段和制度所造成的表现。

　　因此，在面临这样的一次困局之后，真正拯救上海楼市更应该去关注我们的地产政策、税收和金融政策等影响地产市场健康发展的诸多因素，并不应该仅仅盯住降价这个表现形式。

　　让许多外资如愿以偿的是，人民币姗姗来迟而升值。季宝红先生分析指出，人民币升值对上海楼市的影响并不大，至于对境外购房者而言，有可能会加重一点买房负担，但如今的形势也会使开发商让出部分利，因此此消彼长，总体影响不太明显。针对海外资金获利出逃一说，季宝红先生认为，加2%不足为奇，市场总体还是波澜不惊。

　　楼市之岳，泰山北斗物换星移

　　值得欣喜的是，上海二手房买卖市场在4、5月份的重大调整后，从6月中下旬开始步入逐步稳定的成交阶段；虽然总体上依然是一个较为低迷的市场，但是，也并未出现一片萧瑟的景象，在某些区域，也出现个别的良好成交，包括大标的成交个案。汉宇地产市场研究中心对汉宇地产近期的成交情况作了分析，认为在近期的上海北区二手房交易市场中，以闸北区为代表的楼价快速增长区域尚未从政策调整的压力中释放出来，保持着一个稳定的调整情况；而以虹口区为代表的具有良好位置优势的一些中心地段的楼盘，开始有了初步的成交恢复的迹象，成交价格和成交量与上月同期比较有了一定的提高。总的来看，上海北区的二手房市场与整个上海楼市的大势保持一致，在作向下的调整；但在下调中也孕育着一定的机会，某些区域的升值潜力依然存在。投资者和自住性购房者都有出手购入的选择机会。据绿地集团总裁张玉良先生预测，上海市场如果有正确的引导，9个月内可以结束观望，11月初楼盘即可以回暖。但楼市要恢复以前的元气，必须还需要一段时间。

　　我们的房地产市场进入市场化运作的时间还太短，也没有经过一个完整的产业周期，因此很多政策法规难以一时间完善。在上海楼市面临价格下降的考验之时，政府监管部门、金融机构和房地产开发商应该去寻找深层次的拯救上海楼市的办法，以期皆大欢喜的收场。否则，只采取一些治表不治里的措施，终究与事无补。